Welche Bank gibt Immobilienkredit für Selbstständige

Mark Twain sagte einmal „Ein Bankier ist ein Kerl, der Ihnen bei schönem Wetter einen Regenschirm leiht und ihn zurückverlangt, sobald es regnet.“ Kaum eine Personengruppe kann dieser Aussage in Bezug auf eine Kreditvergabe, auch bei einer Baufinanzierung, so zustimmen, wie Selbstständige.

Die Krux mit dem Einkommen

Die Geldleihe an Selbstständige stellt ein potenzielles Risiko für Banken dar. Gilt die Gehaltsabtretung als einfachstes Mittel der Kreditbesicherung, auch bei Baufinanzierungen, entfällt dieses bei Freiberuflern und Gewerbetreibenden.

Konjunkturelle Risiken und branchenspezifische Unwägbarkeiten schweben bei einer Baufinanzierungsanfrage wie ein Damoklesschwert über Selbstständigen.

Die Bonitätsprüfung fällt aufgrund der Analyse von Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen und Steuerbescheiden sehr viel umfangreicher aus. Damit wird sie für die Bank auf Personalseite kostenintensiver und schmälert die Marge.

Auch wenn bei der Bonitätsprüfung für Angestellte die Branche eine Rolle spielt, ist dies bei einem Selbstständigen noch viel stärker der Fall. Der Angestellte muss bei schwacher Konjunktur eventuell in Kurzarbeit gehen, erhält im schlimmsten Fall die Kündigung. Bei einem Selbstständigen schlägt eine mögliche Konjunkturflaute aber sofort voll durch und gefährdet die Rückzahlung des Darlehens.

Baufinanzierung für Selbstständige im Vergleich

Unser nachfolgender Vergleich gibt Ihnen einen Überblick über die aktuellen Konditionen verschiedener Banken und Vermittler – auch für Selbstständige und Freiberufler:

Eigenkapital als Dreh- und Angelpunkt

Auch in diesem Zusammenhang gibt es ein schönes Zitat von Mark Twain: „Eine Bank ist eine Einrichtung, von der Sie sich Geld leihen können – vorausgesetzt, Sie können Nachweisen, dass Sie es nicht brauchen.“

Aus diesem Satz lässt sich ein einfacher Sachverhalt ableiten. Während beispielsweise bei Beamten das Eigenkapital nicht unbedingt im Fokus steht, gilt bei Selbstständigen: je mehr desto besser.

Eine 80-Prozentfinanzierung gilt gemeinhin als solide, bei einem Selbstständigen eher als riskant. Je weniger ein Selbstständiger als Darlehen für eine Baufinanzierung benötigt, desto größer sind die Chancen, dass er dieses erhält.

Für Selbstständige ist es wichtig, soviel Eigenmittel wie möglich vorzuweisen und auch einzusetzen. Ein Weg dazu stellt beispielsweise ein Policendarlehen auf eine bestehende Lebens- oder Rentenversicherung dar.

Da es sich hier um eine Vorabauszahlung selbst angesparter Gelder handelt, gilt diese Darlehensvariante nicht als Kredit im rechtlichen Sinn. Das Policendarlehen ist bis zur Höhe des Rückkaufswertes möglich.

Surftipp: Vergleichen Sie die Anbieter für Policendarlehen

Alternativen zu echtem Eigenkapital

Auch wenn es mit einer selbstständigen Tätigkeit oft nur schwer zu vereinbaren ist, bieten bei Neubauten oder Sanierungen Eigenleistungen eine Möglichkeit, die Eigenkapitalquote buchhalterisch zu verbessern.

Verwandtendarlehen stellen natürlich die einfachste Variante dar, die Eigenmittel für die Bank zu optimieren. Eventuell führt die Anfrage auf Lastenzuschuss bei der örtlichen Gemeinde zu einer Verbesserung des Standings. Ein Lastenzuschuss stellt das Pendant zum Wohngeld dar. (1)

Nach wie vor gilt: Kein Kredit ist der beste Kredit. Diese Aussage hat gerade bei Selbstständigen Bestand. Der Darlehensvertrag sollte daher die Möglichkeiten zu kostenfreien Sondertilgungen vorsehen, um das Darlehen so schnell wie möglich abzutragen.

Es kann durchaus passieren, dass die Bank spontan die Bilanzen in künftigen Jahren sehen möchte. Ein Umsatzrückgang, auch wenn er die monatlichen Raten nicht beeinträchtigt, könnte dazu führen, dass das Darlehen gekündigt wird.

Darüber hinaus gilt für Selbstständige das Gleiche, wie für alle anderen Finanzierer auch: Das Darlehen sollte mit Eintritt des Ruhestandes getilgt sein.

Weiterführende Informationen

(1) Wohngeld.org – Der Lastenzuschuss

Kostenloses Angebot für individuelle Baufinanzierung anfordern

Da jede Baufinanzierung individuell maßgeschneidert werden sollte, empfehlen wir, bei der Finanzierungsplanung einen Experten zu Rate zu ziehen. Über das nachfolgende Formular können Sie eine kostenlose und unverbindliche Finanzierungsberatung sowie ein entsprechendes Angebot bei der Interhyp AG, einem der führenden Vermittler von Hypothekendarlehen in Deutschland, anfordern:

Immobilienkredit für SelbstständigeDa Sie als Freiberufler tätig sind, steht eventuell früher oder später auch der Kauf einer eigenen Immobilie im Raum. Das kann sowohl auf privater Basis in Form eines Eigenheims der Fall sein als auch aus geschäftlichen Gründen. Sind Sie beispielsweise Arzt und haben seit Jahren Praxisräume gemietet oder nutzen als Architekt/Anwalt gemietete Büroräume?

Dann haben Sie sich eventuell auch schon einmal mit der Frage beschäftigt, ob es nicht vorteilhafter wäre, die jeweils genutzte Immobilie zu erwerben und sich dadurch zukünftig die Miete zu sparen. Fast immer wird ein Immobilienkredit benötigt, falls der Kauf eines Objektes zu finanzieren ist. Beim Immobilienkredit für Freiberufler und Selbstständige unterscheidet die Bank vor allem danach, ob die Immobilie privat, also zum selbst darin wohnen, oder aus geschäftlichen Gründen – beispielsweise als Arztpraxis oder Anwaltskanzlei, genutzt werden soll.

Der Immobilienkredit für den Freiberufler als Privatperson

Möchten Sie als Freiberufler privat eine Immobilie kaufen, so sind Sie für die meisten Banken im Bereich der Immobilienkredite ein „ganz normaler“ Kreditnehmer. Das bedeutet, die Bank wird zunächst anhand verschiedener Unterlagen, wie beispielsweise Schufa-Auskunft, Einkommensnachweis, Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, Vermögensaufstellung etc. beurteilen, ob Ihre Bonität für die Vergabe des Kredites ausreicht.

Sie sollten stets die Angebote zwischen den Banken vergleichen, denn besonders bei den recht hohen Kreditsummen, welche bei Immobiliendarlehen üblich sind, können schon geringe Zinsunterschiede eine größere Ersparnis bedeuten. Die Grundschuld als Sicherheit für den erhaltenen Immobilienkredit zu stellen ist heute obligatorisch.

Beachten Sie: Als Freiberufler können die Kreditangebote, je nach Anbieter, einen etwas höheren Zinssatz als für Arbeitnehmer beinhalten.

Denn nicht wenige Kreditgeber sehen die Tätigkeit als Freiberufler als risikoreicher an, als wenn Sie abhängig beschäftigt wären.

Den Immobilienkredit als Freiberufler aus gewerblichen Gründen nutzen

Als Freiberufler benötigen Sie unter Umständen auch aus gewerblichen Gründen einen Immobilienkredit. Das kann zum Beispiel beim Kauf von Ladenlokalen, Praxisräumen oder Immobilien der Fall sein, die dann gewerblich zur Ausübung als freier Beruf genutzt werden. In dieser Situation treten Sie der Bank dann im Prinzip als Geschäftskunde gegenüber.

Das Darlehen als solches ist zwar identisch mit dem Immobilienkredit, den Sie als Privatpersonen bekommen würden, jedoch fordert die Bank sicherlich noch weiter führende Unterlagen zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit ein. Dazu können beispielsweise eine Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung oder eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung zählen.

Zudem ist in dieser Situation bezüglich der Wertermittlung der Immobilie auch nicht der Verkehrswert, sondern der Ertragswert die Grundlage. Weitere Einzelheiten zum Thema Immobilienfinanzierung finden Sie in einer gesonderten Kategorie auf unserer Webseite.

Immobilien ohne Eigenkapital

Natürlich können Sie als Freiberufler versuchen, einen Immobilienkredit ohne jedwedes Eigenkapital zu bekommen. Es gibt sogar Banken, die sich auf so etwas einlassen. Die Konditionen sind dann allerdings selten zu Ihrem Vorteil. Die Zinssätze sind hoch, die monatlichen Tilgungsraten ebenfalls. So versuchen sich die Banken, gegen das Zahlungsausfallrisiko abzusichern. In der Regel wird mindestens 30 Prozent Eigenkapital verlangt.

Dieses dient der Finanzierung der Nebenkosten, wie der Bearbeitungsgebühren, Notarkosten, Maklerkosten usw. Besser ist es natürlich, wenn darüber hinaus noch Geld für die Finanzierung zur Verfügung steht. Schließlich muss ein neues Gebäude noch eingerichtet werden. Auch wenn die Ausgaben zum Beispiel für die Büroausstattung im Rahmen der Steuererklärung als Betriebskosten abgesetzt werden können, so müssen die Investitionen doch aus den laufenden Einnahmen erst einmal bestritten werden.

Die Zinsbindung

Bei einem Kreditvergleich sollte darauf geachtet werden, dass die Zinsbindung möglichst langfristig ist. Wer zu Zeiten niedriger Zinsen einen Immobilienkredit aufnimmt, sollte sich für einen mindestens zehnjährige Zinsbindung entscheiden. Zudem sollten Sie sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Läuft die Zinsbindung aus und bietet die kreditgebende Bank nur ein Darlehen zu hohen Zinssätzen, kann das Ablösen dieses Kredits durch Neuaufnahme eines anderen Darlehens bei einer Bank mit besseren Konditionen eine gute Entscheidung sein. Aktuelle Angebote sollten daher vorsorglich für die Anschlussfinanzierung beachtet werden.

Nachteile für Freiberufler

Freiberufler und Selbstständige sind in Bezug auf Immobilienkredite immer benachteiligt. Ihr schwankendes Einkommen und das Risiko der Insolvenz bedingen, dass Banken die Kredite an diese Personengruppe teurer vergeben als an Angestellte mit einem festen Gehalt.

Gut zu wissen:
Fast alle Banken gewähren einen Kredit. Allerdings sind die Konditionen bestenfalls als weniger optimal zu bezeichnen. Zuerst einmal werden die Kreditanträge sehr streng überprüft. Das Risiko des Verlusts ist für die Bank bei der Kreditvergabe an einen Freiberufler größer, daher werden die Obergrenzen niedriger und die Zinssätze höher angelegt. Kaum Chancen auf einen Immobilienkredit haben Existenzgründer. Die meisten Banken wollen Kredite nur an diejenigen vergeben, die bereits seit mindestens zwei bis drei Jahren im Geschäft sind.

Sonderangebote

Es gibt durchaus Banken, die auch einem Freiberufler oder Selbstständigen, der erst seit einem Jahr unternehmerisch tätig ist – das aber bitte erfolgreich – einen Kredit gewähren. Sonderangebote gibt es oft auch von regionalen Anbietern und Vermittlungsgesellschaften. Diese arbeiten mit mehreren Banken und Versicherungen zusammen und können den günstigsten Kredit anbieten.

Wichtig: Sonderangebote sind teilweise nur auf den ersten Blick wirklich günstig, daher lohnt es sich, genauer hinzusehen.

Flexibilität in der Finanzierung ist für einen Freiberufler sehr wichtig. Auch bei einer ungünstigen Geschäftsentwicklung sollte der Freiberufler in der Lage sein, die Raten zu tilgen – diese müssen daher eher niedrig angelegt sein.

Autor: Jürgen Busch

(60 Bewertungen, Durchschnitt: 4,60 von 5)

Immobilienkredit für Selbstständige

4.6 5 60

Loading...