Wo erfahre ich den verkehrswert eines grundstücks

Um eine Immobilie zu einem angemessenen Preis anzubieten, sollten Eigentümer den aktuellen Verkehrswert kennen. Erfahren Sie hier unter anderem, die Verkehrswert-Definition wie sich der Verkehrswert ermitteln lässt und ob es Verkehrswert-Immobilien-Rechner gibt.

Wer den Wert seines Hauses wissen möchte, kann eine erste Werteinschätzung online über einen Hauswertrechner bekommen. Dazu werden einfach einige Eckdaten des Hauses angegeben, anschließend wird eine Wertspanne angezeigt. Wer es genauer wissen will, lässt Haus oder Wohnung von einem Experten wie einem Homeday-Makler bewerten. Wer den Wert für Gerichte oder Behörden benötigt, wendet sich an einen entsprechenden Immobiliengutachter.

Der Begriff Verkehrswert (auch: Marktwert) bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie. In Paragraf 194 BauGB (Baugesetzbuch) klingt das so:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Begriff Liegenschaft bezeichnet eine Immobilie oder ein Grundstück bzw. mehrere Grundstücke/Immobilien, die eine Einheit bilden. Wer für eine Liegenschaft den Verkehrswert feststellen möchte, muss sich daran orientieren, wie sie sich nutzen lässt. Der Verkehrswert für eine Liegenschaft ist der Preis, der sich theoretisch am Markt erzielen lässt. Der Verkehrswert lässt sich anhand verschiedener Faktoren berechnen. Es ist aber auch möglich, den Wert von Preisen gleichwertiger Immobilien abzuleiten.

Zwischen Verkehrswert und Marktwert gibt es keinen Unterschied. Beide geben den Verkaufspreis einer Immobilie an, der bei Verkauf auf dem freien Markt theoretisch erzielt werden könnte. Dementsprechend werden sie synonym verwendet.

Nicht immer entspricht der Verkehrswert aber der tatsächlich vom Käufer gezahlten Summe für die Immobilie. Unter Umständen kann diese stark vom Verkehrswert abweichen. So kann der Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert liegen, wenn eine äußerst starke Nachfrage auf wenig Angebot trifft. Denkbar ist ein solcher Fall auch, wenn die Immobilie eine Eigenschaft aufweist, für die der Käufer bereit ist, einen höheren Preis zu zahlen. Sei es, weil er dem Haus oder der Wohnung einen persönlichen Wert beimisst oder weil in der Immobilie eine berühmte Persönlichkeit gewohnt hat. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann in bestimmten Fällen auch deutlich unter dem Verkehrswert liegen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Immobilie innerhalb der Familie oder im Zuge einer Zwangsversteigerung verkauft wird.

Der Verkehrswert ist bei einer Versteigerung oder Zwangsversteigerung einer Immobilie grundsätzlich nicht anders als bei einem regulären Verkauf. Schließlich gibt der Verkehrswert den objektiven Wert einer Immobilie an. Der Marktpreis kann jedoch deutlich geringer ausfallen. Das liegt daran, dass die Immobilie nicht auf dem freien Markt verkauft und einem erheblich kleineren Interessentenkreis angeboten wird. Um auf jeden Fall einen Käufer zu finden, wird der Angebotspreis sehr viel niedriger angesetzt in der Hoffnung, dass die teilnehmenden Bieter den Preis nach oben treiben. Tun sie das jedoch nicht, bleibt es bei einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Marktwert.

In diesen Fällen ist es beispielsweise sinnvoll, den Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln:

Ist die Verkehrswertermittlung einer Immobilie von offizieller Stelle gefordert, sollte ein Immobiliengutachter den Verkehrswert feststellen. Bei einem Hausverkauf beispielsweise eignet sich auch die Bewertung durch einen Immobilienmakler.

Die Immobilienbewertung von Homeday ist kostenlos und unverbindlich. Erst danach entscheiden Sie, ob Sie Ihre Immobilie mit uns verkaufen möchten. Sowohl Verkäufer als auch Käufer zahlen bei Homeday nur 2,94% Provision. Das ist weniger als die häufige Maklerprovision von 3,57%. Beide Seiten können so Tausende Euro sparen.

Anhand der folgenden Checkliste erfahren Sie übersichtlich, wann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll und wann es sogar notwendig ist:

Um den Verkehrswert zu ermitteln, gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren:

1. • Das Vergleichswertverfahren

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt in erster Linie davon ab, für welche Art von Immobilie der Verkehrswert ermittelt werden soll.

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Beim Vergleichswertverfahren dienen die kürzlich erzielten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien derselben Gegend als Anhaltspunkt dafür, wie viel eine zu bewertende Immobilie wert ist. Je gleichartiger die dafür zur Verfügung stehenden Immobilien sind und je größer ihre Menge ist, desto zuverlässiger lässt sich der Verkehrswert ermitteln. Der örtliche Gutachterausschuss verfügt über eine Liste mit allen Kaufpreisen der Vergangenheit.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders gut, um den Verkehrswert von Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen oder Reihenhäuser in einheitlichen Baugebieten zu berechnen. Zudem bietet sich das Verfahren für die Bewertung unbebauter Grundstücke an. Doch wie sieht der Verkehrswert für ein Baugrundstück aus? Bei bebauten Grundstücken unterscheiden sich Immobilien häufig in ihren wertbestimmenden Merkmalen. Die Immobilienart samt Bauweise, Gebäudegröße, Baujahr, Gesamtzustand und Ausstattungsgrad ist uneinheitlich. Daher ist die Methode hier eher ungeeignet.

Tipp: Auch der Homeday-Preisatlas, der die Quadratmeterpreise sämtlicher Immobilienpreise auf Wohnblockebene in Deutschland zeigt, nutzt das Vergleichswertverfahren. Die interaktive Karte liefert eine erste Einschätzung dazu, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Den konkreten Verkehrswert erfahren Sie durch eine kostenlose Immobilienbewertung von Homeday. Dabei berücksichtigt Homeday auch die Ausstattung und den Zustand der Wohnung oder des Hauses.

Beim Sachwertverfahren werden der Wert einer Immobilie und des dazugehörigen Grundstücks getrennt voneinander ermittelt. Der aktuelle Marktwert des Gebäudes ergibt sich dabei aus den ursprünglichen Baukosten abzüglich der Werte für etwaige Abnutzungserscheinungen. Hinter diesem Berechnungsmodell steht der Gedanke, dass die Herstellungskosten eines Gebäudes den Kosten eines Neubaus entsprechen. Der Quadratmeterpreis des Grundstücks wird wiederum mittels Bodenrichtwertkarten errechnet. Die Werte von Grundstück und Gebäude ergeben zusammen den Sachwert einer Immobilie.

Das Sachwertverfahren bietet sich vor allem an, um den Verkehrswert einer selbstgenutzten Immobilie wie einer Eigentumswohnung oder eines Ein- oder Zweifamilienhauses zu ermitteln.

Aktuelle Bodenrichtwerte stellt das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt aus.

Besonders bei vermieteten Immobilien sowie Gewerbeimmobilien bietet sich das Ertragswertverfahren für die Verkehrswertermittlung an. Hier wird die Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage betrachtet. Ähnlich des Sachwertverfahrens erfolgt die Berechnung, indem die Werte von Grundstück und der Ertragswert des Gebäudes zunächst separat erfasst werden. Hier spielen etwa Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins und der sogenannte Vervielfältiger eine wichtige Rolle. Der Liegenschaftszins gibt dabei an, wie Grundstücke marktüblich verzinst werden. Der Vervielfältiger errechnet sich durch die Restnutzungsdauer und den Zinsfaktor. Hier finden Sie offizielle Tabellen zur Berechnung.

Um den aktuellen Verkehrswert optimal zu ermitteln, bietet sich eine Kombination aller drei Verfahren an.

Diese Faktoren wirken sich wesentlich auf den Verkehrswert einer (freien) Immobilie aus:

• • Wohn- und Nutzfläche der Immobilie
• • Ausstattungsmerkmale (z. B. Zimmeranzahl, Balkon, Kellerabteil, Parkplatz)
• • Qualität und Zustand der Ausstattung

• • Ist die Nachfrage groß, das Angebot jedoch klein, erhöht sich der Verkehrswert entsprechend
• • Ist die zu erzielende Miete eher gering, mindert dies auch den Verkehrswert

Gilt es, den Verkehrswert eines Hauses zu ermitteln, spielt das Grundstück eine entscheidende Rolle. Ist das Haus beispielsweise abrissreif, setzt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückswert minus der Abrisskosten zusammen. Bleibt das Haus erhalten, heißt das nicht zwangsweise, dass dessen Sachwert mit dem Grundstückswert addiert wird, um so den Verkehrswert zu erhalten. Vor allem in ländlichen Regionen kann der Sachwert des Hauses durch den Verkauf nicht immer wieder hereingeholt werden. Die gegebenenfalls geringere Nachfrage wird von professionellen Verkehrswertgutachtern aber bei der Ermittlung berücksichtigt.

Auch wenn der Verkehrswert einer Immobilie dem objektiven Wert dieser entsprechen sollte, gibt es bei der Ermittlung des Verkehrswertes Interpretationsspielraum. Daher ist es durchaus möglich, dass zwei verschiedene Gutachter auch zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen der Wertbestimmung kommen. Es ist daher besonders wichtig, auf die Qualifikationen des Verkehrswertgutachters zu achten und einen staatlich zugelassenen Sachverständigen zu engagieren. Sofern das Gutachten nicht von offizieller Stelle gefordert wird, kann es auch von einem Immobilienmakler erstellt werden. Natürlich gilt auch hier, dass verschiedene Makler zu verschiedenen Ergebnissen kommen können.

Es ist möglich und in manchen Fällen sogar nötig, dass der Verkehrswert ohne Makler ermittelt wird. Dann übernimmt ein professioneller und staatlich zugelassener Gutachter die Erstellung des Verkehrswertgutachtens. Er ist immer dann gefordert, wenn der Verkehrswert für offizielle Behörden, Gerichte oder Banken gebraucht wird. Geht es allein darum, Haus oder Wohnung zu verkaufen, kann ein Makler den Verkehrswert ermitteln. Privatpersonen fehlt es in der Regel an Expertise und Marktkenntnis, um den objektiven Verkehrswert ihrer Immobilie zu bestimmen. Dies sollten sie daher einem Fachmann oder einer Fachfrau überlassen.

Um den Verkehrswert eines Hauses zu ermitteln, benötigen Sie idealerweise die folgenden Dokumente:

In diesem Fall benötigen Sie zudem unter anderem diese Unterlagen:

Diese praktische Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie auf jeden Fall für die Verkehrswertermittlung einer Immobilie benötigen, welche zusätzlich hilfreich sein können und wo sie Unterlagen oder Informationen bekommen:

Soll der Verkehrswert für eine Wohnung oder ein Teileigentum ermittelt werden, sind weitere Unterlagen zu besorgen:

Ist der Verkehrswert ermittelt, lässt sich der Angebotspreis festlegen. Ob er eher oberhalb oder unterhalb des Verkehrswerts angesetzt wird, hängt im Wesentlichen von den aktuellen Marktgegebenheiten ab, also vor allem vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Des weiteren können unterschiedliche Verkaufsstrategien angestrebt werden. Bei einem Bieterverfahren setzt der Verkäufer den Angebotspreis niedriger an, damit potenzielle Käufer jeweils höhere Gebote als ihre Mitbewerber abgeben und den Preis so in die Höhe treiben. Eine andere Verkaufsstrategie sieht vor, den Angebotspreis bewusst höher anzusetzen und dem Käufer bei der Preisverhandlung mit einem Preisnachlass entgegenzukommen.

Je nach Immobilienart bieten sich verschiedene Verfahren an, um den Verkehrswert zu ermitteln:

• • Bei vergleichbaren Immobilien wie Wohnungen in Wohnanlagen, einheitlichen Reihenhäusern oder bei unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren ideal.
• • Das Sachwertverfahren bietet sich an, wenn keine vergleichbaren Immobilien zur Verfügung stehen beziehungsweise die Immobilie sich erheblich von anderen Immobilien unterscheidet. Unter Zuhilfenahme der einstigen Kosten lässt sich so der aktuelle Verkehrswert feststellen.
• • Bei vermieteten Immobilien bildet das Ertragswertverfahren eine gute Grundlage.

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.