Welche Betriebskosten muss der Mieter zahlen?

Mit unserem Betriebskostenrechner können Sie die Höhe Ihrer Betriebskosten überprüfen!

Welche Ausgaben gehören zu den Betriebskosten?

Im Altbau und im geförderten Neubau ist der Katalog der Hausbetriebskostenausgaben gesetzlich fixiert. Zu den Betriebskosten zählen Wasser/Abwasser, Wasserdichtheitsprüfung, Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt, Kanalräumung, Müll, Entrümpelung von herrenlosem Gut, Schädlingsbekämpfung, Kehrgebühren (Rauchfangkehrung), Strom für die Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsflächen, Versicherungsprämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden, Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der Mieter dieser Überwälzung zugestimmt hat, Verwaltungshonorar, Hausreinigung (darunter fallen bei alten Dienstverträgen mit „echten“ Hausbesorgern auch die Abfertigung bzw. bei Dienstnehmern die Kommunalsteuer) inkl. Schneeräumung, öffentliche Abgaben und die laufenden Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.), wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen etc.

Im frei finanzierten Neubau oder im gemieteten Ein- und Zweifamilienhaus wird in der Regel im Mietvertrag eine Vereinbarung zu den Betriebskosten zu finden sein. Ohne eine Vereinbarung zu den Betriebskosten müsste nämlich der Vermieter gemäß § 1099 ABGB alle Lasten und Abgaben tragen, also vor allem auch die Betriebskosten. Wird in der Vereinbarung auf die §§ 21-23 MRG verwiesen, so gilt der gesetzliche Betriebskostenkatalog des MRG auch für dieses Mietverhältnis. Bei einer anderen Vereinbarung wäre eine genaue Überprüfung durch unsere Mietrechts-ExpertInnen notwendig.

Wie bestimmt sich die Höhe der Betriebskosten?

In aller Regel werden die Betriebskosten monatlich als Pauschale abgerechnet. Jeder Mieter zahlt entsprechend seiner Wohnungsgröße einen Anteil an den Ausgaben des gesamten Hauses. Die Höhe der Pauschalen bestimmt sich nach den Gesamtausgaben des Vorjahres plus 10 Prozent maximale Erhöhung und dem jeweiligen Anteil. Dementsprechend dürfen die Betriebskosten nur einmal im Jahr erhöht werden.

Wie hoch die Durchschnittsbetriebskosten pro Jahr sind, veröffentlicht die Mietervereinigung Wien jährlich in ihrem Betriebskosten-Spiegel.

Was passiert, wenn mein Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht oder nicht rechtzeitig legt?

Damit die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig geltend gemacht ist, genügt eine Aufstellung der Ausgabenposten, die der Vermieter in dem betreffenden Abrechnungsjahr verrechnen will. Das heißt noch nicht, dass die Abrechnung auch inhaltlich richtig sein muss! Werden Ihnen die Kosten nicht innerhalb einer Jahresfrist ab Ende des Verrechnungsjahres (=31.12.) durch Legung bzw. Ergänzung angezeigt, so tritt Präklusion ein. Das bedeutet, dass der Vermieter/die Hausverwaltung nach Ablauf dieser Jahresfrist keine Kosten mehr verlangen darf.

Im frei finanzierten Neubau oder im Ein- oder Zweifamilienhaus kommt wieder der Vereinbarung im Mietvertrag große Bedeutung zu. Hier raten wir im Zweifel zu einer Überprüfung.

Wann muss ich die Nachzahlung leisten bzw. mir ein Guthaben ausgezahlt werden?

Die Betriebskostenabrechnung und damit eine allfällige Nachzahlung oder ein Guthaben werden mit dem übernächsten Zinstermin fällig. Erhalten Sie Ihre Abrechnung daher z. B. im April, so ist die Nachzahlung mit der Juni-Miete zu leisten.

Im frei finanzierten Neubau oder im Ein- oder Zweifamilienhaus kommt es auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Hier raten wir im Zweifel zu einer Überprüfung Ihres Mietvertrages.

Ich bin neu in eine Wohnung gezogen, habe aber trotzdem die Betriebskostenabrechnung für das gesamte Vorjahr erhalten. Muss ich die Nachzahlung bezahlen?

Derjenige, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung bzw. des Guthabens (also zum zweiten Zinstermin nach Abrechnungslegung) Mieter einer Wohnung ist, hat die Nachzahlung zu leisten bzw. das Guthaben zu bekommen, auch wenn er nicht während des ganzen Abrechnungsjahres in der Wohnung gelebt hat.

Im frei finanzierten Neubau oder im Ein- oder Zweifamilienhaus ist die Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag relevant, um beurteilen zu können, wer eine Nachzahlung leisten muss. Wird nicht extra vereinbart, dass die Verrechnung nach MRG erfolgt bzw. immer derjenige, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Hauptmieter der Wohnung ist, dann ist eine Schlussabrechnung nach Auszug des Mieters zu erstellen.

Mit meiner Betriebskostenabrechnung stimmt etwas nicht. Wie lange habe ich Zeit, um dagegen vorzugehen?

Sie können bis zu 3 Jahre rückwirkend Ihre Betriebskostenabrechnungen beeinspruchen und anteilig Kosten zurückverlangen.

Weiterführende Informationen:

• Betriebskosten-Broschüre: In der neu überarbeiteten 4. Auflage finden Sie detaillierte Informationen, Rechenbeispiele und Musterbriefe.

Jährlich beschäftigt die Heiz- und Betriebskostenabrechnung Eigentümergemeinschaften, Wohnungseigentümer und Mieter. Wer übernimmt welche Posten, welche Fristen gelten? Viele Nebenkostenabrechnungen für Mietwohnungen werden Jahr für Jahr falsch erstellt. Dabei macht die sogenannte zweite Miete durchschnittlich 34 Prozent der Gesamtmiete aus. Da lohnt es sich, genau zu sein.

Wer eine Wohnung besitzt, muss wegen der Bewirtschaftung der Wohnung monatlich Betriebskosten zahlen. Doch der Eigentümer muss nicht alleine für diese Kosten aufkommen – manche lassen sich auch auf den Mieter umlegen. Damit dies jedoch möglich ist, müssen beide Parteien die Regelung im Mietvertrag anerkennen. Die sogenannte Betriebskostenverordnung legt dabei fest, welche Betriebskosten einer Wohnung umlagefähig sind und welche man als Vermieter selber zahlen muss.

Die meisten Mietverträge vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und zuzüglich der Kaltmiete monatlich eine Vorauszahlung dafür leistet. Der Vermieter steht dann in der Pflicht, regelmäßig darüber abzurechnen. Trivial ist das nicht. Nach Auskunft vom Deutschen Mieterbund e.V. ist jede zweite Nebenkostenabrechnung mit Fehlern behaftet. „Die Aufgabe stellt für den Laien eine echte Herausforderung dar“, bestätigt auch Rainer Schmitt, Jurist beim Eigenheimerverband Bayern. Ärgerlich, wenn man sich verrechnet. „Aber Formfehler führen sogar dazu, dass die Abrechnung unwirksam wird“, warnt Schmitt. Der Eigentümer bleibt dann möglicherweise auf Kosten sitzen, die der Mieter tragen müsste.

In der Praxis werden die Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten häufig synonym verwendet. Dabei umfassen Nebenkosten jedoch mehrere Positionen. Zu den Nebenkosten gehören zum Beispiel auch Kosten für die Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltungen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, dass „sämtliche Kosten, die dem Besitzer durch das Eigentum an der Wohnung und deren laufende Bewirtschaftung anfallen, als Betriebskosten gelten“. Laut der II. Berechnungsverordnung umfassen diese die folgenden 17 Positionen:

• Wasserversorgung
• Kanalgebühren (Entwässerung)
• Fahrstuhlkosten
• Beleuchtung
• Straßenreinigung / Müllabfuhr
• Kosten für den Schornsteinfeger
• Hausreinigung
• Gartenpflege
• Hauswaschmaschine (jedoch nicht deren Reparaturkosten!)
• Antenne / Kabelfernsehen
• Hauswart / Hausmeister (jedoch nicht Immobilienverwalter)
• Sach- und Haftpflichtversicherung (jedoch nicht Rechtsschutz-, Reparaturkosten-, Mietausfallwagnis- oder Elementarversicherung)
• Grundsteuer (jedoch nicht Gebäude- oder Vermögenssteuer)
• Sonstige Betriebskosten (wie Schwimmbad, Sauna, Wartung und Prüfung von Feuerlöschern usw.)
• Heizkosten
• Warmwasserbereitung
• Heizungs- und Wasserversorgungsanlagen

Folgende Kosten muss der Eigentümer immer selber tragen:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
• Leerstandskosten
• Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
• Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
• Einmalige Kosten, zum Beispiel für Ungezieferbekämpfung

Mieter zahlen zusätzlich zur Kaltmiete monatlich einen Abschlag für Nebenkosten wie Wasser, Heizkosten, Müllgebühren und Hausmeisterdienste. Aus dieser Kaltmiete plus dem Abschlag setzt sich die Warmmiete zusammen. Im besten Fall sollten die Betriebskosten und der Verteilerschlüssel bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Der Verteilerschlüssel legt dabei fest, wie die Betriebskosten des Hauses auf die einzelnen Wohnungen umgelegt werden.

Betriebskosten bezahlt der Mieter entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung, je nach Vereinbarung im Mietvertrag. Selten gibt es noch Bruttomieten, in denen die Betriebskosten bereits enthalten sind. Hier trägt der Vermieter das Risiko steigender Betriebskosten allein. In neuen Mietverträgen wird entweder eine Pauschale vereinbart, über die der Vermieter nicht abrechnen muss, oder eine Vorauszahlung.

Endet das Abrechnungsjahr werden alle umgelegten Betriebskosten zusammengerechnet und mit der Abschlagszahlung des Mieters verglichen. Hat der Mieter zu viel gezahlt, erhält er die Differenz zurück. Es kann jedoch auch vorkommen, dass der Vermieter eine Nachzahlung fordert. Wichtig ist, dass Sie dies nachprüfen. Außerdem muss der Vermieter alle abgerechneten Positionen ausdrücklich nennen.

Wer eine Betriebskostenabrechnung vorlegen muss, sollte die Regeln kennen. Sie stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 556. Wir haben das Wichtigste für Sie zusammengefasst:

• Der Abrechnungszeitraum darf maximal zwölf Monate betragen. Selbst wenn der Mieter nach einem Jahr und zwei Monaten auszieht, müssen zwei Abrechnungen angefertigt werden.
   
• Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Mieter die Abrechnung erhalten. Eine Nachzahlung kann der Vermieter nach Ablauf dieser Frist nicht mehr verlangen. Zu viel Bezahltes darf der Mieter aber noch herausfordern.
   
• Die Gesamtsumme zu nennen reicht nicht aus. Die einzelnen Positionen müssen aufgelistet werden, von Abfall bis Warmwasser. Belege braucht man nicht beizufügen, der Mieter hat aber das Recht, sie einzusehen.
   
• Der Mieter soll rechnerisch nachvollziehen können, wie jeder Betrag zustande kommt. Der dabei verwendete Verteilerschlüssel ist zu nennen und zu erläutern.
   
• Klingt banal ist aber fehlerträchtig: Alle vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen müssen genannt und von dem tatsächlich angefallenen Betriebskosten abgezogen werden.
   

Der Passus „Der Mieter übernimmt die Betriebskosten" verpflichtet den Mieter, alle Aufwendungen nach der Betriebskostenverordnung zu übernehmen. Lediglich „sonstige Kosten“

wie die Wartung von Feuerlöschern und Rauchmeldern sowie die Dachrinnenreinigung, müssen namentlich genannt werden.

Vorsicht beim Kauf einer vermieteten Immobilie: Der bestehende Mietvertrag gilt weiter und es kommt auf die Formulierung an. Im Zweifel werden lediglich die dort gelisteten Positionen bezahlt. Ändern lässt sich der Vertrag nur mit Zustimmung des Mieters.

Der deutsche Mieterbund hat im Oktober 2019 einen Betriebskostenspiegel herausgegeben, der sich auf das Jahr 2017 bezieht. Laut diesem Dokument zahlen Mieter im Schnitt 2,16 Euro Betriebskosten pro Quadratmeter Wohnfläche je Monat. Eine Übersicht über die Posten:
 

Für Heizung und Warmwasser zahlen Mieter in Deutschland die höchsten Beträge. Im Schnitt werden 1,03 Euro pro Monat und Quadratmeter fällig. Im Jahr 2014 waren es noch 1,39 Euro. Der Rückgang ist auf die sinkenden Energiepreise zurückzuführen.

Als Mieter können Sie den jährlich veröffentlichten Spiegel nutzen, um zu überprüfen, ob Ihre Betriebskostenabrechnung plausibel ist.

Mehrere Verteilerschlüssel kommen in Frage: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach Wohneinheiten und nach Personen. Heizung und Warmwasser werden grundsätzlich nach Verbrauch abgerechnet. Davon abgesehen, kann der Vermieter den Umlageschlüssel frei vereinbaren. Unser Rat für die Eigentumswohnung: Um die Betriebskostenabrechnung nicht zusätzlich zu erschweren, ist es sinnvoll, stets den Verteilerschlüssel zu wählen und im Mietvertrag festzuhalten, auf den sich die Eigentümergemeinschaft geeinigt hat. Das hat den Vorteil, dass man die Angaben aus der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft einfach übernehmen kann, ohne weiter kalkulieren zu müssen. Ein Umlageschlüssel nach Personen ist übrigens niemals eine gute Idee: Jedes Mal, wenn sich im Abrechnungszeitraum die Anzahl der Bewohner ändert, muss der Vermieter die Kosten wieder neu verteilen.

Gut zu wissen: Fehlt es an einer vertraglichen Regelung, gilt der gesetzliche Verteilerschlüssel nach dem Anteil der Wohnfläche, also nach Quadratmetern.

Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser fallen erfahrungsgemäß am höchsten aus.

Falls eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, muss der Vermieter einmal im Jahr schriftlich jedes Mietverhältnis getrennt abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Ist für die Abrechnung das Kalenderjahr maßgeblich, so ist der 31. Dezember Stichtag. Verpassen Vermieter die Frist, sind Nachforderungen gegenüber dem Mieter ausgeschlossen. Es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. Ein Verschulden des Abrechnungsunternehmens muss er sich aber zurechnen lassen (Landgericht Köln, 1 S 161/06).

Laut BGH (Aktenzeichen VIII ZR 107/08) trägt der Vermieter das Risiko, dass die Abrechnung den Empfänger nicht rechtzeitig erreicht. Maßgeblich ist nicht das Datum des Poststempels, sondern der Zugang beim Mieter. Bleibt die Abrechnung trotz Mahnung aus, kann der Mieter weitere Vorauszahlungen so lange einbehalten, bis der Vermieter tatsächlich über die Betriebskosten abgerechnet hat.

Vermieter dürfen in ihrer Betriebskosten-Abrechnung nur ausnahmsweise mehrere Betriebskostenarten zusammenfassen. Erlaubt ist dies bei Kosten für Frisch- und Schmutzwasser, wenn die Berechnung des Abwassers an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist (BGH, VIII ZR 340/08). Auch Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung muss der Vermieter nicht aufschlüsseln (BGH, Aktenzeichen VIII ZR 346/08).

Vermieter können Mieter immer auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen. Dabei darf sich der Mieter Notizen machen und auch Abschriften, handschriftlich oder mithilfe eines Computers anfertigen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts München ist er auch berechtigt, die Belege zu fotografieren oder einzuscannen (412 C 34593).

Falls Sie Widerspruch einlegen möchten, müssen Sie dies innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung tun. Danach besteht kein Anspruch mehr (§ 556, Abs.3, Satz 5 BGB). Folgende Möglichkeiten haben Sie bei einem Einspruch:

• Widerspruch und Zahlung unter Vorbehalt
  Sie können Widerspruch einlegen und die Kosten mit Vorbehalt auf Rückforderung zahlen.
   
• Widerspruch und Teilzahlung
  Wenn der Fehler eindeutig ist, können Sie Widerspruch einlegen und nur den Teil zahlen, der berechtigt ist.

Verfassen Sie den Widerspruch immer schriftlich und stellen Sie sicher, dass Sie beweisen können, dass der Widerspruch rechtzeitig beim Vermieter angekommen ist.